Immobili con provenienza Donazione la legge potrebbe cambiare tutto !!!
Donazioni, legittimari, riduzione, impugnazioniLa Commissione Bilancio alla Camera ha di recente approvato l’ emendamento 43.05 alla legge di bilancio 2019 (vedi la pagina 115) che ha l’obiettivo di semplificare la circolazione immobiliare di beni con provenienza donativa e l’accesso al credito ipotecario.
Il problema è che oggi le banche negano in molti casi la concessione di mutui per l’acquisto di immobili che presentino passaggi per donazione nella loro storia ventennale. Questo accade perchè il legislatore considera le donazioni come un anticipo sulla successione e al fine di tutelare i vincoli familiari, riconosce a determinati soggetti detti “legittimari” (coniuge, figli e ascendenti) il potere di impugnare la donazione dopo la morte del donante e recuperare l’immobile anche se alienato a terzi.
La situazione attuale
La legge attualmente prevede che, quando il donante muore, si effettua un calcolo del suo patrimonio: si somma al valore dei suoi beni relitti, quello dei beni di cui ha disposto per donazione e a questo risultato si sottraggono i debiti, così ottenendo la quota di cui poteva disporre e la quota spettante per legge ai legittimari.
Se la quota dei legittimari viene erosa dalle donazioni in vita del de cuius, i legittimari posso proporre una azione giudiziale mirante alla ricostituzione della loro quota, la cd. azione di riduzione. Il legittimario potrà poi anche proporre l’azione di restituzione così da recuperare la proprietà dell’immobile dal donatario o dai suoi aventi causa, qualora questi abbia venduto ad altri l’immobile.
Questo meccanismo se da un lato tutela i rapporti familiari dall’altro si riflette sulla commerciabilità del bene donato, in quanto il loro acquisto potrà a distanza di tempo essere attaccato dai legittimari lesi nei propri diritti, ai quali la legge riconosce anche il potere di riottenere l’immobile libero da ogni peso o ipoteca di cui il donatario possa averli gravati.
Questa è la ragione per la quale le banche tendono a non voler concedere mutui per l’acquisto di case con provenienza donativa. Infatti, se concedono un mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto di un immobile con provenienza donativa e successivamente si verifichi l’esito vittorioso dell’azione di restituzione, l’immobile torna al legittimario leso libero da tutti i pesi, compresa l’ipoteca a garanzia del mutuo concesso dalla banca.
Il rischio sopra descritto oggi viene meno solo qualora siano passati 20 anni dalla donazione o 10 dalla morte del donante. Se il donante è ancora in vita, poi, la legge impedisce anche la rinuncia preventiva all’azione di riduzione vietata in quanto patto successorio (cfr art. 458 c.c.).
Il decorso dei suddetti termini deve avvenire altresì senza che vi sia stata medio tempore l’opposizione alla donazione dei legittimari (datosi che l’azione di riduzione può essere proposta solo dopo la morte del donante, per evitare che decorrano inutilmente i 20 anni dalla donazione, si riconosce ai legittimari il diritto di fare opposizione alla donazione così bloccando il termine di prescrizione per l’esercizio dell’azione di riduzione).
Solo al verificarsi di questi presupposti viene meno il potere del legittimario leso di recuperare l’immobile e l’acquisto del terzo è al sicuro (così come la garanzia eventualmente concessa dalla banca per l’acquisto).
Nel tempo, al fine di arginare il rischio in cui incorrono le banche, sono stati proposti alcuni rimedi quali: la risoluzione della donazione per mutuo dissenso, le fidejussioni o le polizze assicurative per l’ipotesi di esperimento vittorioso dell’azione di restituzione, la rinuncia da parte dei legittimari all’azione di opposizione o a quella di restituzione.
Tutti questi rimedi hanno dei pro e dei contro che andranno valutati caso per caso da parte del notaio di fiducia per capire quale sia il più adatto al caso concreto.
I possibili cambiamenti della legge
Dopo questa breve sintesi della questione, è opportuno far chiarezza sull’emendamento ora approvato dalla Camera dei Deputati che sembra stravolgere totalmente lo status quo, con l’obiettivo di dare una risposta concreta alla problematica dei beni di provenienza donativa.
Il nuovo art. 561 c.c.
Con la modifica in discussione il legittimario perde il potere di recuperare l’immobile donato libero da pesi e ipoteche, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione secondo il nuovo art. 561 c.c. come sarebbe modificato dall’art. 43 dell’emendamento (infatti se trascrive la domanda prima che il donatario abbia gravato l’immobile da ipoteche, avrà diritto a recuperarlo libero da ogni gravame).
Il legittimario potrà riprendersi l’immobile ma se ci sono ipoteche messe dal donatario queste restano valide ed efficaci, così eliminando il rischio che oggi corrono le banche di perdere le loro garanzie per i finanziamenti concessi.
Si tratta di un grande beneficio per le banche! Questo non significa però che il legittimario perde ogni tutela, infatti, il donatario che abbia gravato l’immobile di ipoteche, sarà obbligato a compensare in denaro il legittimario del minor valore del bene.
Quindi non più una tutela reale ma una tutela mista: in parte reale (restituzione dell’immobile anche se gravato da ipoteca) in parte obbligatoria (compensazione in denaro del minor valore del bene così restituito).
Il nuovo art. 563 c.c.
Inoltre, la nuova formulazione dell’art. 563 c.c. renderebbe immuni i terzi acquirenti a titolo oneroso dal donatario dagli effetti negativi dell’azione di riduzione promossa dal legittimario, sempre salvi gli effetti della trascrizione della domanda di riduzione. Sono salvi così anche gli acquisti dei beni donati. Resta fermo in ogni caso l’obbligo del donatario di compensare in denaro il legittimario leso.
Solo nell’ipotesi in cui il donatario sia insolvente e abbia donato a terzi l’immobile (non venduto!), allora anche questi saranno tenuti a compensare in denaro il legittimario, subendo gli effetti negativi della riduzione, però sempre nei limiti del vantaggio conseguito.
Oggi chi compra un immobile con provenienza donativa rischia di subire gli effetti dell’azione di restituzione mentre con questa modifica si limiterebbe la responsabilità dei terzi alle sole alienazioni a titolo gratuito compiute dal primo donatario, e solo nei limiti in cui il donatario sia insolvente. In questo caso, saranno tenuti a compensare in denaro il legittimario nei limiti del vantaggio da loro conseguito.
Il nuovo art. 562 c.c.
Inoltre, se il donatario o i suoi aventi causa sono insolventi (nuova formulazione dell’art. 562 c.c.), il valore della donazione che non si può recuperare si detrae dalla massa ereditaria, senza però che venga meno il diritto di credito del legittimario, il quale potrà sempre farlo valere in futuro (potrebbe, ad esempio, rifarsi su eventuali acquisti effettuati dal donatario successivamente).
Vengono eliminati anche i riferimenti al decorso dei vent’anni dalla donazione (cfr. art. 561 c.c., secondo periodo) e dei 10 anni dall’apertura della successione (cfr. art. 2652 c.c., secondo periodo). Di conseguenza, viene meno anche l’utilità dell’atto di opposizione alla donazione, che viene espunto dall’art. 563 c.c., poiché non sarà più necessario sospendere i suddetti termini prescrizionali.
La disciplina transitoria
L’emendamento prevede infine anche una disciplina transitoria, stabilendo che le modifiche in commento si applicheranno alle successioni aperte in data successiva all’entrata in vigore della legge.
Per quelle precedenti resta la disciplina pre-vigente, con la precisazione che potrà essere proposta azione di restituzione anche contro gli aventi causa dai donatari a condizione che i legittimari, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge, notifichino e trascrivano, contro il donatario e i suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, restando salvi gli effetti degli atti di opposizione già effettuati nel vigore della disciplina precedente.
Le modifiche incidono anche sulle lesioni alla quota di legittima non solo compiute attraverso donazioni ma altresì compiute con disposizioni testamentarie.
Resta immutato il potere dei legittimari di agire in restituzione contro gli aventi causa del legatario, ottenendo gli immobili liberi da pesi e ipoteche.
Qualora poi la domanda di riduzione contro disposizioni testamentarie sia trascritta dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che abbiano acquistato a titolo oneroso (quindi non per donazione) dall’erede o dal legatario, in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.
Diventerà legge?
Bisognerà attendere l’approvazione definitiva dell’emendamento anche al Senato per sapere se queste modifiche diventeranno legge. Resta il fatto che un intervento legislativo sul punto era fortemente avvertito da tutti gli addetti ai lavori, non solo dalle banche che continuano a frenare il credito ipotecario in queste ipotesi, ma anche dal Consiglio Nazionale del Notariato che a più riprese aveva avanzato proposte per rivedere la disciplina dei beni con provenienza donativa.
Queste innovazioni ci sembrano un buon compromesso tra l’esigenza di certezza nella circolazione immobiliare e nel credito ipotecario e la volontà di continuare a tutelare i rapporti familiari.
In effetti, nonostante i cambiamenti in vista, non sembra venir meno l’idea che la donazione rappresenti una anticipazione sulla successione, in quanto continua a computarsi nel patrimonio ereditario all’apertura della successione e restano efficaci i mezzi di tutela dei legittimari lesi, ma con dei limiti, perché, dove non sia possibile recuperare gli immobili o questi tornino gravati da pesi e ipoteche, all’originaria tutela reale si sostituisce o si integra la tutela obbligatoria.
Se anche quest’ultima dovesse risultare insufficiente, il valore non recuperabile sarà decurtato dal patrimonio ereditario come se non vi fosse mai stato, ma resta pur sempre intatto il diritto di credito del legittimario leso.
Notaio Massimo d’Ambrosio